Половина готового бизнеса - банкрот?

По мнению некоторых экспертов, рынок действующего бизнеса у нас в городе несформирован и неразвит. Половина сделок осуществляется путем «сбрасывания» собственником бездоходного дела.
Чего боятся инвесторы?

На сегодняшний день в Омске единственным человеком, который специализированно занимается продажей готового бизнеса, является ЧП Киркачев. По словам участников рынка, работает он с ноября прошлого года, пытаясь повторить схему работы московской структуры «Магазин готового бизнеса», филиал которой когда-то работал в нашем городе. Однако качество работы г-на Киркачева эксперты оценить не могут, потому как за время своей деятельности он не заключил ни одной сделки.
По мнению Константина Калялина, ведущего специалиста Департамента коммерческой недвижимости компании «Открытый Мир», полноценному развитию рынка действующего бизнеса мешают проблемы, возникающие у бизнесменов при выделении и оформлении в собственность земельных участков. Инвесторов отпугивают длительные согласования и получение разрешений.
С ним согласна Лариса Нестеренко, специалист по коммерческой недвижимости компании «Горстрой-Недвижимость». По ее мнению, специфичная система выделения земельных участков под строительство является основной причиной малого количества отдельно стоящих зданий. А для открытия своего бизнеса на первом этаже пятиэтажного жилого дома существуют очень жесткие требования. Так, одну только вытяжку надо установить выше уровня пятиэтажного дома. Понятно, что стоит такое удовольствие недешево. Также г-жа Нестеренко выделяет еще несколько причин, которые не дают рынку действующего бизнеса активно развиваться: «Мешает развитию отсутствие в Омске культуры продажи объектов готового бизнеса. Как у нас происходит заключение сделок? Если объективно, то на пионерском доверии, но никак не по рыночным правилам. Две стороны встречаются и прикидывают, интересно ли одному из них продать, а другому купить. Отлаженного процесса нет, как и объективных критериев для того, чтобы определить реальную стоимость предложения. Поэтому собственники зачастую завышают ценник».
Второй причиной, по мнению Ларисы Нестеренко, является сама продажа объекта. Как правило, собственник предлагает приобрести пустое помещение с изношенным оборудованием, хоть продажа действующего бизнеса предполагает не только «стены», но и коллектив, договорные контакты, уровень организации и учета, каналы сбыта и многое другое. «Это тот набор составляющих, который должен быть обязательно, - говорит г-жа Нестеренко. - У нас же практически всегда сбрасывают абсолютно нерабочую команду. Например, не так давно выставлялось на продажу производство замороженных полуфабрикатов. Там не было ни одной реальной наработки и легальных технологий». «При продаже действующего бизнеса обязательно должны быть определенные наработки – например, ранее налаженные связи с поставщиками или потребителями», - подтверждает Константин Калялин.
Проблемные предложения
По словам Александра Стукова, начальника управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в настоящее время на рынке готового бизнеса наблюдается увеличение темпов роста предложения.
С ним солидарен Александр Качанов, начальник коммерческого отдела компании «Ледон»: «На сегодняшний день предложений по продаже действующего бизнеса предостаточно. Причин продажи готовых предприятий много, и со временем они будут работать на увеличение предложения на этом рынке. К основным причинам можно отнести возраст, болезнь, переезд продавца или просто его нежелание продолжить этот бизнес. Часто готовые фирмы продают компании, которые избавляются от непрофильных активов для того, чтобы сконцентрировать свои усилия на главном направлении. Еще одной причиной является угроза проиграть в конкурентной борьбе при нехватке инвестиционных ресурсов или малом масштабе бизнеса, а также в случае, когда технологическое развитие отрасли требует больших вливаний средств в этот бизнес».
Также г-н Качанов отмечает, что частой причиной покупки действующих предприятий является желание занять более серьезное положение на рынке. Существуют два способа добиться этого. Первый - убрать с рынка конкурентов, купив их бизнес, и уже на «прикормленных местах» развивать свою деятельность. Второй - удлинить свою технологическую цепочку, обеспечив этим контроль за качеством, сроками, ценой поставляемой комплектации или оказываемых услуг. Чаще всего приобретается такой бизнес как СТО, производство продуктов питания, кафе.
По словам Константина Калялина, предприниматели приобретают новый бизнес как сопутствующий уже действующему (например, застройщики приобретают производство стройматериалов, пластиковых профилей), либо для расширения готового бизнеса (владелец сети продуктовых магазинов приобретает пищевое производство).
Однако, по словам Ларисы Нестеренко, очень редко бывает, когда собственник продает свой бизнес из-за того, что он из него «вырос» и хочет аккумулировать свои средства в более крупное дело. Чаще собственники сбрасывают бездоходный бизнес, рассказывая при этом покупателю сказку о высокой рентабельности этого проекта. Таких предложений на рынке половина: «Чаще всего предприниматели покупают площади с арендаторами, небольшие магазины промышленной группы, где собственник на грани банкротства.
По словам г-на Калялина, стоимость на действующий бизнес зависит от рентабельности на данный момент и возможности перспективного развития. Окупиться подобный проект должен за два, максимум три года.
Что касается загородного действующего бизнеса, то, по словам экспертов, особым спросом она не пользуется. Эту недвижимость предназначена Для узкого круга инвесторов, в основном для организации баз отдыха, кемпингов.
«Западный вариант отдыха по клубному типу у нас в городе пока не приживается, - отмечает Лариса Нестеренко. - Собственники предпочитают размещать людей в небольших помещениях, типа «Мечты» и недалеко от черты города. Такой крупный бизнес очень редко покупают наши бизнесмены, в основном им интересуются иногородние операторы. Как правило, они реконструируют заброшенные лагеря».
Безусловно, дешевле, быстрее и с меньшими рисками купить действующий бизнес, нежели создавать его с нуля. Как отметил Александр Качанов, в этом случае удастся миновать стадию долгих затрат без отдачи, решить проблемы с недвижимостью, оборудованием, инфраструктурой, созданием трудового коллектива, раскруткой марки, получением разрешений, лицензий и т.д. Однако опасность попасться на «лохотрон» при покупке готового бизнеса, все же велика. Так стоит ли овчинка выделки?

Анастасия ЧАЛАЯ
Бизнес-недвижимость № 9(11)