Рынок готового бизнеса

Сергей Шубин

В омских деловых кругах активно обсуждаются процессы, происходящие сегодня на рынке недвижимости. С вопросами о развитии рынка производственных помещений и готового бизнеса наш внештатный корреспондент обратился к Артему Александровичу Серикову, директору Магазина готового бизнеса.

Артем Александрович Сериков, директор Магазина готового бизнеса ::: недвижимость в Омске

- Артем Александрович, какие проблемы чаще всего возникают при совершении сделок купли-продажи производственных помещений и готового бизнеса?

- Рынок готового бизнеса в Омске очень узок, очень мало качественных предложений действующих предприятий. Под качественным я понимаю готовый бизнес, обладающий всеми необходимыми параметрами, а именно: помещением, персоналом, технологиями и налаженным сбытом продукции или услуг. Чаще всего владельцы пытаются выдать за готовый бизнес помещение с устаревшим оборудованием, иными словами, пытаются избавиться от своих проблем, да еще и получить за это деньги. Хочу заверить, что время, когда бизнес можно было продать по объявлению в газете без предварительной предпродажной подготовки и юридической экспертизы, уже прошло. Сегодня потенциальные инвесторы требуют инвестиционный меморандум, экономические расчеты и тщательно анализируют предприятие на предмет возможных рисков перед принятием решения о покупке. Что касается производственных помещений, то в этой сфере рынок более активен и предложений на рынке достаточно много.

- А крупные производители к вам идут?

- У нас есть несколько подобных объектов. Но в основном мы работаем в сфере малого и среднего бизнеса. В крупном бизнесе смена собственников проходит по другим технологиям. Как правило, в этом процессе участвуют банки и там задействованы не только экономические, но и политические интересы.

- А возводятся ли в нашем городе новые производственные площади?

- Дело в том, что у нас избыток производственных площадок еще времен Советского Союза, особенно на окраинах города. Но даже наличие удобных подъездных путей, развитой инфраструктуры не делают их ликвидными или задействованными в производстве. А вот торговые и офисные помещения у нас возводятся довольно высокими темпами. Сейчас на рынке появляется очень много подобных предложений и еще больше проектов по строительству торговых и развлекательных комплексов находятся в стадии подготовки. Вполне вероятно, что через некоторое время в Омске появится избыток таких помещений и цены на коммерческую недвижимость стабилизируются.

- Какие предприятия малого или среднего бизнеса в Омске могут быть востребованы в ближайшее время?

- Мы замечаем, что существует некий дисбаланс между спросом и предложением действующих предприятий. Например, у нас есть заявки на покупку автомоек, но с предложениями о продаже таких объектов к нам никто не обращается. И наоборот, довольно много предложений о продаже бизнеса в производственной сфере. Но эти предложения не интересуют потенциальных инвесторов. Если говорить о ценовом диапазоне, сейчас мы наблюдаем спрос на недорогие объекты стоимостью до двух-трех миллионов рублей. Однако среди предложений таких немного. В основном к продаже предлагается бизнес стоимостью три миллиона рублей и выше.

- Что же получается? Омские промышленность и производство еще долго будут находиться в состоянии спячки, а относительно легкий и быстрый бизнес сферы торговли и развлечений не является основной составляющей экономики Омского региона?

- Потому что себестоимость производства в нашем регионе объективно высокая. Гораздо дороже, чем в европейской части нашей страны. Поскольку мы являемся сетевой компанией, имеющей более 15 представительств в регионах России и СНГ, у нас часто бывают заявки на объекты, которые находятся в европейской части, скажем, есть заявки на приобретение там элеваторов. В то же время в Омской области сейчас выставлено на продажу несколько элеваторов и КХП, но они не находят своего покупателя.

- В Омске простаивают заводы военно-промышленного комплекса, которые формировали инфраструктуру города. На "Омсктрансмаше" когда-то работало около сорока восьми тысяч человек. Сегодня на заводе три тысячи рабочих и служащих. Что делать с остальной рабочей силой? Выбросить на улицу? Или есть иное решение вопроса?

- Как я уже говорил, крупный бизнес - это не наша сфера деятельности. Мы работаем там, где четко определены собственники и сфера производства. Но замечу, что во время процедуры банкротства завода "Омсктрансмаш", когда будет решаться вопрос собственности, инвесторы туда вряд ли придут. А вот те объекты, что отделились от "Омсктрансмаша», вошли в круг наших интересов. Скажем, цех по производству осетровых рыб мы продавали в прошлом году. Там сменились собственники и цех успешно работает. Сами по себе площади завода избыточны на сегодняшний день. Это проблема не только "Омсктрансмаша", это проблема и других омских предприятий, например Сибзавода. Там слишком много площадей, которые не задействованы в производственном процессе и никому не нужны в таком объеме в центре города. Поэтому появилась программа по сокращению производственных площадей и перепрофилированию их под иную деятельность.

- Вы могли бы назвать объекты, с которыми сейчас ведете работу?

- Только некоторые из них. Дело в том, что в большинстве случаев процесс продажи проходит конфиденциально, с тем чтобы не нанести ущерба бизнесу. Бизнес нельзя продавать открыто, так, как, например, продается недвижимость, открытость может нанести ему урон, способствовать потере клиентов. Среди интересных предложений, с которыми мы сейчас работаем, могу отметить спортивный клуб, кафе, ресторан, фотоцентр, кондитерский цех, казино. Кроме того, мы предлагаем большой выбор франшиз, например кафе-автобус « The BUS », сеть бутиков бижутерии Inesse M . Paris и некоторые другие. Более полно представить спектр выставленных на продажу объектов вы можете на сайте http://www.deloshop.ru/. Также мы представляем интересы наших клиентов при покупке готового бизнеса в других регионах РФ и СНГ. В частности, в последнее время мы активно сотрудничаем в этой сфере с Казахстаном.

- Какие трудности возникают в работе с клиентами?

- Первая трудность - это неадекватность продавцов. Часто цену своего бизнеса они назначают необъективно, желают получить максимальную выгоду от сделки, вкладывая в стоимость нервные и душевные затраты. Приходится доказывать расчетами истинную стоимость их дела. Бывает, что владелец стоит на своем, в итоге через некоторое время стоимость бизнеса падает, и хозяину ничего другого не остается, кроме как закрыть его или распродать по частям. Другим ключевым моментом является дисбаланс между спросом и предложением. Часто покупатели выдвигают в своих требованиях к готовому бизнесу высокую доходность и невысокие риски. Очень мало у нас продается бизнеса на собственных площадях, чаще это арендованные площади, а инвестор предпочитает покупать бизнес, имеющий в активе собственную недвижимость. Третья сложность – недостаточная развитость бизнеса различных уровней, поэтому на рынке, как я уже заметил, довольно малое число предложений.

- Как вы определяете реальную стоимость бизнеса?

- У нас есть собственная технология оценки бизнеса, она несколько отличается от общепринятой. В ее основу заложен принцип доходности предприятия. Однако что означает понятие реальная стоимость? Это совпадение цены продажи и покупки и, следовательно, совершение сделки. Мы знаем, что на проспекте К. Маркса были проданы площади по стоимости 60 000 рублей за квадратный метр. Сложно судить, реальная это цена или нереальная. Но площади были проданы, это означает, что данная стоимость и есть их рыночная стоимость.

-Если инвестор вкладывает в покупку бизнеса завышенные средства, значит, в дальнейшем это скажется на ценах выпускаемой продукции?

- Потребитель не пойдёт покупать продукцию, которая в два раза дороже, чем у соседа. Цены все равно будут сопоставимы. Другое дело, что период окупаемости у такого объекта будет дольше, чем у купленного по другой цене пару лет назад.

- Уже несколько лет идут разговоры о том, что рынок недвижимости «перегрет». Это касается в том числе и Омска. Что же ждет нас в будущем?

- Прогнозы аналитиков по данному вопросу расходятся. Тем не менее пока цены продолжают повышаться, и спрос не падает. Значит, деньги в экономике есть, и люди предпочитают их вкладывать в недвижимость, считая это наиболее простым и надежным способом вложения. Это будет продолжаться до тех пор, пока у нас не появятся альтернативные варианты вложения средств.

- Что Вы хотели бы пожелать себе в области развития Вашего бизнеса?

- В первую очередь всестороннего и цивилизованного развития всего омского бизнеса, тогда и наши услуги будут востребованы.

"Коммерческая недвижимость в Омске" №1(07) 2005