БУМАГИ НЕ ТЕРПЯТ ПУСТОТЫ

Продажа бизнеса включает в себя несколько этапов, без проведения хотя бы одного из которых отчуждение компании становится затруднительным. При отсутствии грамотной юридической подготовки документов смена собственника фирмы просто невозможна. Каждый потенциальный продавец или покупатель должен знать о том, какие документы нужно подготовить и чем грозит ему даже внешне незначительное упущение.
В статье рассматриваются проблемы, возникающие во время юридической экспертизы сделок по покупке и продаже предприятия. Обосновывается необходимость правильного оформления учредительных документов, разрешительной документации, договоров аренды. Кроме того, автор обращает внимание на типичные ошибки и заблуждения продавцов бизнеса.

НЕТ ЭКСПЕРТИЗЫ - НЕТ СДЕЛКИ
Одной из важнейших частей предпродажной подготовки бизнеса является юридическая экспертиза документов предприятия, конечная цель которой - достижение максимальной прозрачности бизнеса с правовой точки зрения и, как результат, повышение инвестиционной привлекательности, обеспечение надлежащей юридической защиты деятельности компании. В работе по сопровождению сделок с готовыми бизнесами нередко приходится сталкиваться с формальным отношением клиентов к правовой экспертизе. Продавцы бизнеса основное внимание уделяют финансовому анализу своей деятельности, забывая, что купля/продажа действующего предприятия - сложная сделка, требующая соблюдения множества юридических нюансов и формальностей, причем как на этапе подготовки к ней, так и в процессе ее организации и непосредственного совершения.
Так, типичное недоразумение, возникшее из-за пренебрежения к юридической экспертизе, произошло с владельцами одного выставленного на продажу московского кафе. При заключении сделки стороны пришли к полному согласию по всем вопросам, касающимся продажи, определившись в том числе и цене. Осталось лишь произвести в документах замену старых учредителей на новых и зарегистрировать соответствующие изменения в МРП. Для этого старым и новым собственникам необходимо было собраться вместе и подписать договоры купли/продажи долей в ООО. Однако выяснилось, что продаваемая компания была создана несколько лет назад путем покупки документов в одной из фирм, занимающейся продажей готовых документов. Замена учредителей тогда не производилась, и, следовательно, номинальные собственники для подписания документов прийти не смогли.

ДОКУМЕНТОВ МНОГО НЕ БЫВАЕТ
Собственник предприятия должен предоставить на экспертизу целый комплекс правоустанавливающих документов: учредительных, разрешительных, удостоверяющих права на недвижимость и оборудование, регулирующих деятельность предприятия и трудовые отношения внутри предприятия.
Изменения в учредительные документы лучше вносить незамедлительно - бывают случаи, когда предпродажная подготовка объекта еще не закончена, а уже находится покупатель.
Юридическая проверка объекта начинается с экспертизы учредительных документов. Здесь важно выяснить наличие полного пакета документов и того, соответствуют ли они действующему российскому законодательству. Учредительные документы общества с ограниченной ответственностью должны соответствовать Гражданскому кодексу и Федеральному закону <Об обществах с ограниченной ответственностью>, учредительные документы акционерных обществ - соответственно Гражданскому кодексу и закону <Об акционерных обществах>. Закон <Об ООО> был принят в 1998 г., закон <Об АО> - в 1996 г., с тех пор в них неоднократно вносились изменения, поэтому учредительные документы юридических лиц должны быть приведены в соответствие с последней редакцией упомянутых выше законов.
Бывает и так, что в уставе указан один состав владельцев-участников, а на самом деле собственники предприятия давно сменились, но в учредительных документах эти изменения не были отражены (такая ситуация рассмотрена выше). Множество проблем подстерегает реальных собственников, когда те решат продать свой бизнес, - и хорошо, если юрист вовремя подскажет, что заключать договор купли/продажи долей в уставном капитале может только указанный в учредительных документах собственник этих долей. В этом случае трата времени на оформление новых учредительных документов совсем не в интересах продавца, так как инвестор может найти другой, более быстрый способ вложения денег.
Следующий блок - разрешительные документы: лицензии, сертификаты, санитарно-эпидемиологические заключения, заключения органов государственной противопожарной службы, разрешения на наружную рекламу (вывеску) и т.д. Отсутствие этих документов означает, что деятельность предприятия незаконна.
Некоторые предприниматели приходят в недоумение, узнав, что нужны <какие-то бумажки> из СЭС. Они уверены в том, что санитарно-эпидемиологическое заключение нужно только тем, кто связан с производством и реализацией продуктов питания. Тем не менее в постановлении главного государственного санитарного врача по г. Москве № 7 от 23 мая 2000 г. <О санитарно-эпидемиологическом заключении о соответствии санитарным правилам хозяйственной и иной деятельности, работ, услуг> четко перечислены виды деятельности, на которые необходимо получить заключение СЭС. И надо заметить, список этот весьма обширен.
Та же самая история с санитарным паспортом. Согласно постановлению главного государственного санитарного врача Москвы № 6 от 5 марта 1998 г. <О введении порядка проведения санитарной паспортизации объекта, подлежащего дезинсекции и дератизации>, все юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны заключить договор на проведение дератизационных и дезинсекционных работ со специализированными предприятиями, имеющими лицензию на эти виды деятельности, и получить санитарный паспорт объекта.
В процессе юридической экспертизы очень часто выявляется отсутствие тех или иных разрешительных документов. Собственники предприятий относятся к этому как к ненужной формальности: <Зачем нам эти бумажки, ведь работали же до сих пор и без них>.
Но инвестор, желающий приобрести бизнес, рассчитывает на то, что за свои деньги он получит законно работающее предприятие, и у него не возникнет проблем с внезапно нагрянувшей проверкой из СЭС, районной управы или управления противопожарной службы.

БЕЗ РЕЕСТРА НЕТ ТОРГОВЛИ
Еще один разрешительный документ, по поводу которого у юристов нередко возникают споры с продавцами бизнеса: свидетельство о внесении в Торговый реестр г. Москвы (разрешение на торговлю). Владельцы ресторанов и кафе, получив запрос относительно названного выше свидетельства, очень удивляются: <Какой торговый реестр? Мы же не магазин!> Однако в постановлении Правительства Москвы № 277-ПП от 27 марта 2001 г. <О торговом реестре города Москвы> четко обозначено, что <с 1 января 2002 г. все объекты оптовой, розничной торговли (кроме объектов мелкорозничной сети) и общественного питания в городе Москве, независимо от ведомственной принадлежности, должны быть внесены в торговый реестр города Москвы с получением соответствующего свидетельства>.
Поразительный факт, но об этом постановлении не знают не только владельцы общепита, но и некоторые собственники магазинов. Не так давно владелица небольшого магазинчика горячо доказывала сотрудникам нашей компании, что ей не нужно разрешение на торговлю. Скорее всего, ей еще не приходилось отчитываться перед торговой инспекцией, но нет никакой гарантии, что новым собственникам ее бизнеса не придется столкнуться с подобной проверкой.
Согласно названному выше постановлению установлено бесплатное предоставление услуг субъектам торговой деятельности по внесению их в Торговый реестр, включая оформление и выдачу свидетельств (п. 4). Если же при проведении торговой проверки обнаружится отсутствие свидетельства о внесении в Торговый реестр, то в соответствии с законом г. Москвы № 11-51 от 29 июня 1994 г. <О штрафных санкциях за нарушения в работе предприятий потребительского рынка и услуг г. Москвы> (с изменениями от 27 сентября 1995 г., 5 ноября 1997 г., 21 февраля 2001 г.) на предпринимателя может быть наложено административное взыскание в сумме 25 минимальных месячных размеров оплаты труда за отсутствие разрешений на право торговли.
Как уже было сказано выше, свидетельство о внесении в торговый реестр относится к разрешительной документации, и его отсутствие означает, что ваш бизнес недостаточно легитимен.

КТО ЗНАЕТ, ЧТО ПРОИЗОЙДЕТ ЧЕРЕЗ ГОД?
Теперь поговорим о документах, удостоверяющих права на нежилые помещения, в частности о договоре аренды. В соответствии с российским законодательством, договор аренды, заключенный на срок 1 год и более, подлежит государственной регистрации в комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации. Обычно обязанность по регистрации договора возлагается на арендатора.
Однако на практике арендаторы не хотят возлагать на себя подобную обязанность и, если арендодатель не возражает, стараются заключать договоры на срок менее года, так как российское законодательство не требует государственной регистрации подобных договоров. Иногда арендодатели сами не соглашаются сдавать помещение в аренду на длительный срок, хотя, казалось бы, долгосрочный, прошедший государственную регистрацию договор аренды более надежен. Часто такое решение арендодатели принимают потому, что хотят иметь так называемую <свободу маневра>. Например, через год найдется арендатор, которому можно сдать помещение по более высокой цене, или срочно понадобятся деньги и собственник решит продать помещение, или появится еще сотня других причин, по которым арендодатель решит расстаться с прежним арендатором. Арендаторы, в свою очередь, предпочитают заключать договоры аренды на срок менее 1 года, чтобы избежать траты времени и денег на их регистрацию в комитете по регистрации прав на недвижимое имущество. Однако надо знать, что закон РФ от 21 июля 1997 г. <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> устанавливает всего 1 месяц со дня подачи соответствующего заявления, максимальную плату для физического лица - 300 руб., юридического лица - 5000 руб.
Вместе с договором аренды в комитет по регистрации прав нужно предоставить документы БТИ на нежилое помещение: технический паспорт, поэтажный план, экспликацию - давностью не более 5 лет. Если же документы из БТИ были получены более 5 лет назад, то для представления в комитет они уже не годятся. Нужно получать заново.
Стабильное предприятие, работающее годами в одном и том же помещении на основании краткосрочного договора аренды, - не гарантия того, что у нового собственника все пойдет так же.
Прочитав все вышеизложенное, господа бизнесмены могут воскликнуть: <Зачем нам все эти бюрократические проволочки и формальности, лучше договориться с арендодателем и пролонгировать договор каждый год>. Можно и так сделать, тем более если с арендодателем сложились нормальные деловые, да и просто человеческие отношения. Сложности начнутся, когда вы захотите продать свой бизнес.
Многих потенциальных покупателей отпугивает годичный договор аренды, они считают его ненадежным, длительный договор вселяет большую уверенность. И их опасения вполне оправданны.
У него могут не сложиться отношения с арендодателем, и арендодатель откажется продлевать договор на новый срок. А потеря помещения - существенный удар по бизнесу.
В практике компании <Магазин готового бизнеса> был случай, когда сделка чуть не сорвалась именно из-за годичного договора аренды. Покупателя в бизнесе устраивало все, кроме договора аренды, заключенного на 364 дня. И только после того, как было получено согласие арендодателя на заключение договора на более длительный срок, сделка все-таки состоялась.
Бывают и такие случаи, когда предприниматель арендует помещение на несколько лет, но не регистрирует договор аренды, как того требует закон. Подобный договор, согласно нормам Гражданского кодекса РФ, является недействительным.
Покупателям бизнеса можно посоветовать внимательнее вчитываться в текст договора, обращать внимание не только на срок и на размер арендной ставки. Например, юристам нашей фирмы недавно попал в руки договор, содержащий совершенно <замечательный> по своему содержанию пункт: <договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в случае, если арендодателю потребуется помещение, занимаемое арендатором для собственных нужд. В этом случае арендатор обязан освободить помещение без всяких предварительных условий в течение 30 календарных дней после получения письменного уведомления>. Под понятие <собственные нужды> можно подвести все, что угодно, и в любой момент направить арендатору уведомление о досрочном расторжении договора.

ПРАВО И ТРУД
Юристы отмечают недостаточно серьезное отношение клиентов к документам, регулирующим трудовые отношения на предприятии. В подавляющем большинстве случаев на запрос, касающийся этих документов, в нашу компанию присылают типовой трудовой договор, часто даже незаполненный. Однако экспертиза кадровой документации предприятия является очень важным моментом подготовки бизнеса к продаже. Особенно это касается компаний, осуществляющих свою деятельность на основе лицензии.
Возьмем для примера частный медицинский центр. В соответствии с положением о лицензировании медицинской деятельности, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 4 июля 2002 г., одним из лицензионных требований и условий при осуществлении медицинской деятельности является наличие в штате работников (врачей, среднего медицинского персонала, инженерно-технических работников и др.), имеющих высшее или среднее специальное, дополнительное образование и специальную подготовку, соответствующие требованиям и характеру выполняемых работ и предоставляемых услуг, а также наличие у руководителя лицензиата и (или) уполномоченного им лица высшего специального образования и стажа работы по лицензируемой деятельности (по конкретным видам работ и услуг) не менее 5 лет.
На протяжении всего времени действия лицензии лицензирующим органом осуществляется контроль за соблюдением лицензионных требований, 1 раз в два года проводятся плановые проверки. По окончании проверки лицензирующим органом может быть вынесено решение о приостановлении или аннулировании лицензии.
Подобные требования к образованию и квалификации сотрудников предъявляются и при получении лицензий на фармацевтическую деятельность, на производство медицинской техники, туроператорскую деятельность и многие другие виды деятельности.
Юридическая экспертиза важна также и для покупателей бизнеса, которые не хотят приобрести <кота в мешке>, а хотят иметь полную и достоверную информацию, которая позволит им объективно оценить риски предполагаемой сделки.
Григорьева Ирина
Журнал "Управление компанией" № 7 за 2003 год